Под парусом: чем основатели Central Properties отличаются от классических рантье
Компания Central Properties управляет 850 000 кв. м коммерческой недвижимости. Ее основатели Денис Степанов и Сергей Егоров — особые рантье, они готовы делиться арендным доходом с частными инвесторами
Первая очередь бизнес-центра «Павловский» была запущена в Замоскворечье в 2003 году. Когда-то на его месте находился гранатный цех завода Михельсона, известный тем, что у его проходной в августе 1918 года эсерка Фанни Каплан совершила несколько выстрелов во Владимира Ленина. Памятный гранитный камень на месте покушения и статуя вождя мирового пролетариата стоят в сквере напротив «Павловского». Из этого сквера в начале 2000-х девелоперы Денис Степанов и Сергей Егоров могли видеть полуразрушенное административное здание производителя кухонных плит «ЗВИ», которое им еще только предстояло превратить в современный бизнес-центр.
Материал по теме
Начав с небольшого реконструированного офиса площадью 9000 кв. м (вторая очередь «Павловского» на 19 000 кв. м была введена в эксплуатацию в 2009-м), Степанов и Егоров за 20 лет превратились в заметных игроков рынка коммерческой недвижимости. «У нас под управлением 850 000 кв. м общей стоимостью 52 млрд рублей — это 1% всех коммерческих площадей в России», — начинает разговор с Forbes Степанов. Компании Central Properties, в которой он президент, а его многолетний партнер Егоров — гендиректор, принадлежат офисы, торговые центры и склады в Москве и регионах. В этом году Central Properties впервые вошла в рейтинг «Короли российской недвижимости» с оценкой арендного дохода в $110 млн. За последние три года партнеры скупили более 625 000 кв. м складов и торговых центров и не намерены останавливаться.
Впрочем, назвать их классическими рантье сложно. Во всех проектах Central Properties у Степанова и Егорова много сторонних инвесторов, в последние годы их становится только больше. Вопросы об истории их бизнеса вызывают у собеседников сдержанную реакцию, зато они с увлечением рассказывают о своей новой компании «Парус Управление активами». Она уже вывела на биржу и продала частным инвесторам доли в трех закрытых паевых инвестиционных фондах, в которые «упакованы» складские комплексы Central Properties, и планирует запустить новые ЗПИФы. Зачем успешным девелоперам делиться прибылью?
Материал по теме Море возможностей
Будущие партнеры познакомились в 1997 году. Выпускник Московского станкоинструментального института Денис Степанов, за плечами которого уже была аудиторская компания Arthur Andersen и Альфа-банк, работал заместителем председателя правления банка «Зенит», крупнейший пакет акций которого принадлежал «Татнефти». Еще одним акционером была Балтийская финансово-промышленная группа (БФПГ) — заметный игрок на рынке нефтепродуктов Северо-Западного региона. В Санкт-Петербурге БФПГ активно строила автозаправочные комплексы — этот проект в компании курировал Сергей Егоров. Степанов разглядел перспективного юношу и предложил ему перейти в петербургское отделение «Зенита», где Егоров, по его словам, выступал «проводником идей и мнений между БФПГ и банком».
Вскоре работа наемных менеджеров наскучила обоим, и в 2002 году Степанов и Егоров решили уйти в свободное плавание на бурно развивающийся рынок девелопмента. В одном из интервью Степанов вспоминал, что, будучи топ-менеджером «Зенита», помогал предпринимателям привлекать деньги и запускать крупные проекты, но в какой-то момент это перестало удовлетворять его амбиции.
Свою компанию бывшие банкиры назвали «М.О.Р.Е. — Московская недвижимость». Степанов говорит, что сам придумал название, а в английской транскрипции оно расшифровывалось как Moscow Office Real Estate. Но столицей бизнес не ограничивался, молодая компания активно бралась за так называемые проекты built-to-suit в городах-миллионниках. «К нам обращался, например, банк, которому нужно было построить отделение в Самаре на условные 2000 кв. м. Мы находили площадку, превращали ее в банковское здание, после продавали банку или сдавали как арендатору», — вспоминает Степанов. Были и именитые клиенты, например, «М.О.Р.Е. — Московская недвижимость» искала площадки и занималась их отделкой для молодого ресторатора Олега Тинькова.
В 2000-е годы существовала компания со схожим названием — «М.О.Р.Е. — Плаза», зарегистрированная в 2003 году и входившая в десятку крупнейших строителей жилья в Москве. Ее совладельцем и руководителем был строитель с советским стажем Михаил Хесин. Сегодня «М.О.Р.Е. — Плаза» не существует, ее упоминания можно найти преимущественно на форумах недовольных дольщиков.
В 2007 году Хесин рассказывал историю своего бизнеса в интервью Forbes. Еще в конце 1980-х он создал производственно-строительный кооператив «ТЭЦ-25» (ППСК ТЭЦ-25), который строил жилье. Но от этого бренда пришлось отказаться после того, как в 1997 году в одном из многоэтажных домов ППСК ТЭЦ-25 обрушились перекрытия. Новый строительный холдинг получил название «Гражданстройпроект», а в «М.О.Р.Е. — Плаза» он превратился в 2003-м, когда партнером и идейным вдохновителем Хесина сделался Дмитрий Андреенков, в 2004 году ставший первым вице-президентом банка «Зенит».
Степанов и Егоров добавляют к этой истории несколько подробностей. «С Хесиным нас познакомил опорный для нас банк «Зенит». У Михаила Яковлевича были площадки, финансирование он привлекал в «Зените», но организация продаж была выстроена не лучшим образом», — вспоминает Степанов. Хесин мог расплатиться квартирами в построенном доме со строителями, а те продавали их на рынке с большим дисконтом, мешая продажам самого девелопера. «Зенит» настоял на том, чтобы Хесин пообщался с нами как специалистами по девелопменту. В итоге мы взялись разработать новое понимание продукта, выстроить новые системы маркетинга и продаж. Так появилась компания «М.О.Р.Е. — Плаза», которая была нашим совместным проектом», — говорит Степанов.
Партнерство просуществовало пару лет. Уже в первый год Степанову и Егорову удалось выстроить отношения с брокерами недвижимости и увеличить продажи в 10 раз, а затем Хесин выкупил их доли. «После этого, как мне кажется, потенциал, который мы привнесли в компанию, был растрачен, — считает Степанов. — Во всяком случае, превратить «М.О.Р.Е — Плаза» в лидера рынка не получилось. Началось расширение бизнеса, компания вышла в новые регионы, в том числе не самые простые, а затем наступил мировой финансовый кризис». Как и для многих девелоперов, 2008 год оказался для «М.О.Р.Е. — Плаза» роковым. Для Степанова и Егорова он тоже принес непростые испытания.
Материал по теме Атланта и Фили
Интервью Forbes Степанов и Егоров дают в БЦ «Павловский». У них есть офис и в другом бизнес-центре — это «Двинцев» в районе Марьиной Рощи. Гости БЦ «Двинцев» могут лицезреть примечательный экспонат — увесистый ананас из прозрачного граненого стекла, переливающийся всеми цветами радуги в зависимости от освещения. Это подарок американской компании Wells Real Estate, созданной в 1984 году для инвестиций в недвижимость. В южных штатах Америки ананас — символ гостеприимства, и Wells Real Estate со штаб-квартирой в Атланте ввела его в свой логотип. Степанову и Егорову знакомство с американской компанией помогло пройти острую фазу мирового экономического кризиса.
Правда, в начале 2008 года будущее казалось партнерам безоблачным. Они отказались от бренда «М.О.Р.Е. — Московская недвижимость», переименовали компанию в Central Properties и в ближайшие годы намеревались вложить не меньше $3 млрд в 1 млн кв. м коммерческой недвижимости в Москве. Сумма кажется огромной, но в 2007–2008 годах рынок рос фантастическими темпами, и многомиллиардные портфели инвестпроектов никого не удивляли. Central Properties, например, планировала строить офисный квартал «Фили» площадью более 500 000 кв. м вместе с MR Group Романа Тимохина и Виктора Лабуздко в так называемом Большом Сити. А пока полным ходом шло возведение бизнес-центра «Двинцев» площадью 58 000 кв. м. Этот проект Степанов и Егоров в 2006-м купили, по оценкам, за $93 млн у MR Group, на первых порах выступившей содевелопером. Уже через год партнеры договорились продать одну из трех башен фонду Wells Real Estate Investment Trust (REIT) II.
После банкротства американского инвест-банка Lehman Brothers 15 сентября 2008 года перспективы БЦ «Двинцев» выглядели туманно. Доступ к банковскому финансированию закрылся, IT-интегратор «Техносерв», планировавший взять в аренду почти половину площадей, потребовал расторжения договора. «Это была жуткая жизненная ситуация, — вспоминает Егоров. — Ты оказываешься с пустой бетонной коробкой, в которой гуляет ветер, рабочие уходят с объекта, фасады лежат непонятно где». И партнеры отправились в Атланту. Договоренности с Wells REIT II предполагали, что фонд купит свою часть бизнес-центра, когда тот будет достроен, но Central Properties финансирование требовалось как можно скорее. Американские партнеры не подвели. «Для нас это был большой жизненный урок, — признает Степанов. — Основатель Wells Real Estate Лео Велс согласился приобрести долю в «Двинцеве» раньше обозначенного срока. Мы спросили, что от нас потребуют взамен. На что нам абсолютно спокойно ответили: вы наши партнеры, вы оказались в сложной ситуации, мы вам помогаем, но, как уважающие себя люди, ничего не можем требовать. Это тронуло до глубины души. И в итоге «Двинцев» был сдан практически в срок с месячной задержкой».
«Двинцев» оказался единственной инвестицией Wells Real Estate не только в России, но и вообще за пределами США, и в 2013 году Central Properties выкупил башню обратно. Как вспоминают Степанов и Егоров, в процессе строительства Wells REIT II вложил порядка $50 млн, а продал свою долю за $70 млн. Этим бизнес-центром сотрудничество не ограничилось. Central Properties вместе с Wells Real Estate инвестировали в два американских бизнес-центра, в Сан-Диего и Хьюстоне. Но свое отношение к российской офисной недвижимости после кризиса Степанов и Егоров пересмотрели. Например, не состоялся полумиллионный проект в Большом Сити. «Это должен был быть великолепный офисный квартал, проектированием занимался архитектор Сергей Чобан, мы начали готовить проектную документацию, — вспоминает Егоров. — Но после кризиса 2008 года, отголоски которого чувствовались вплоть до 2012-го, стало понятно, что большой офисный комплекс в этом месте просто не нужен». В итоге в Филях появился комплекс бизнес-апартаментов ONLY общей площадью 80 300 кв. м, который Central Properties сдала в 2018 году.
В 2016-м цены в ЖК ONLY составляли порядка 200 000 рублей за метр, вспоминает представитель ассоциации AREA Майя Павлова: «За эти деньги покупатель получал полностью готовый к проживанию объект с отделкой, установленной кухней, оборудованными санузлами и даже с кондиционерами, и все это в крайне перспективной локации в пяти минутах от набережной Москвы-реки. Можно было приобрести готовую студию примерно за 6 000 000 рублей в комплексе бизнес-класса. Подобной альтернативы в этом классе даже тогда практически не было! Сейчас эти цены вообще кажутся сказкой, и, естественно, все покупатели, зашедшие в проект тогда, очень довольны».
Central Properties интересовалась и другими жилыми проектами. В 2018 году СМИ называли компанию претендентом на покупку у Coalco миллиардера Василия Анисимова проекта застройки участка 160 000 кв. м на месте трубного завода «Филит». Год спустя стало известно об интересе Central Properties к проекту апартаментов у метро «ВДНХ», который планировалось построить совместно с ГВСУ «Центр», где Борис Ротенберг — миноритарный акционер. Уже в 2020-м застройщиков ждало ралли и рост цен на рынке жилой недвижимости из-за льготной ипотеки, которую правительство запустило в ответ на коронавирусный кризис. Но ONLY остался единственным жилым проектом в портфеле Central Properties. «На рынке была очень жесткая конкуренция, было тяжело покупать площадки. Мы вели переговоры, обсуждали партнерства. После ONLY мы понимали, что следующий проект должен быть на уровень выше с бескомпромиссной идеей и качеством и на уникальной площадке. Но, к сожалению, звезды не сложились», — объясняет Степанов.
Впрочем, не похоже, что Степанов и Егоров огорчены. Взвинтив маржу строителей жилья, 2020 год открыл новые возможности и для Central Properties.
"
